HUPwonen houdt starterswoningen eeuwigdurend betaalbaar

Terug

Starterswoningen betaalbaar houden – het is een uitdaging voor iedere gemeente. Steeds vaker wordt daarom een doelgroepenverordening ingezet, maar ook die blijkt in de praktijk niet zaligmakend. Het verkrijgen van een hypotheek wordt er bij sommige verordeningen bijvoorbeeld niet makkelijker op. Met ons koopprogramma HUPwonen is zo’n verordening niet nodig. Mede dankzij een slimme financieringsconstructie blijven starterswoningen eeuwigdurend betaalbaar. Een stevige basis voor succesvol startersbeleid, nu én in de toekomst.

3-partijenfinanciering

Woningen bouwen en toewijzen op basis van inkomen: dat is de insteek van ons koopprogramma HUPwonen. Joyce van Boxmeer, junior projectontwikkelaar bij Hendriks Coppelmans: “We hebben andersom gedacht: eerst kijken wat starters kunnen betalen, daarna bepalen wat we daarvoor kunnen bouwen.” Aan de basis hiervan staat een 3-partijenfinanciering. Senior projectontwikkelaar Edwin van Tilburg legt uit: “40% van de koopsom wordt gefinancierd door De Nationale GrondBank (DNGB). De koper betaalt hiervoor een maandelijkse rente (canon), een soort huur die fiscaal aftrekbaar is. Voor de overige 60% is financiering nodig, waarvan tot 20% kan bestaan uit een starterslening. De rest wordt gefinancierd met een reguliere hypotheek. Dankzij deze constructie is een HUP-koopwoning al bereikbaar bij een jaarinkomen vanaf € 29.000,-, met een maandlast vanaf € 503,-.”

Eeuwigdurende beschikbaarheid

Aan de grondbankfinanciering zijn voorwaarden gekoppeld die bij verkoop altijd met de woning meegaan naar de volgende bewoner. “Juist die voorwaarden zijn hét instrument om doelgroepenbeleid voor eens en altijd te regelen. Zo is daarin onder meer vastgelegd dat overbieden bij doorverkoop niet mogelijk is”, aldus Edwin. Zolang deze financiering geldt (in de basis oneindig) blijft de woning dus tot 40% goedkoper dan reguliere koopwoningen. Dat is anders dan bij een doelgroepenverordening, waarbij de begrensde verkoopprijs vaak al na 10 jaar vervalt. “Hierna stijgt de koopsom vaak explosief , waardoor de woning als ‘goedkope koopwoning’ voor starters van de markt verdwijnt”, legt Joyce uit. Naast de voorwaarden helpt ook de beperkte grootte van zowel woning als kavel om langdurige beschikbaarheid te bereiken. “De woningen zijn geschikt voor de eerste woonfase. Zodra bewoners bijvoorbeeld een gezin stichten, worden ze door de beperkte ruimte aangemoedigd om door te stromen. Deze ‘less is more’-strategie zorgt dat de mutatiegraad van HUP-woningen gemiddeld tussen 3 en 7 jaar ligt. Ze komen dus relatief snel weer op de markt voor nieuwe starters.”

Zekerheid van financiering

Er is nog een ander knelpunt dat speelt bij doelgroepenverordeningen: ze gaan niet altijd goed samen met het beleid van banken. “Een begrensde verkoopprijs drukt de woningwaarde, het onderpand van de bank”, zegt Edwin. “Banken vinden zo’n beperking een risicofactor. In sommige gemeenten zien we zelfs al dat banken om die reden geen hypotheek meer verstrekken voor woningen met een koopsomlimitering.” Wat ook lastig is: iedere gemeente hanteert zo haar eigen regels. “Voor banken is het niet werkbaar om al die verschillende verordeningen te volgen en vast te leggen in hun administratieve systemen”, vult Joyce aan. “Dat is voor hen mede een reden om geen financiering toe te kennen.” De koopsomregulering via HUPwonen is wél financieringsproof: banken hebben deze constructie al erkend en goedgekeurd.

Passend toewijzen

Een ander voordeel van HUPwonen voor gemeenten? Minder administratieve lasten. “Een verordening is in de praktijk lastig te handhaven. In de loop der jaren ontstaan nieuwe versies en dat vraagt veel capaciteit”, legt Edwin uit. “Bij HUPwonen neemt De Nationale GrondBank dat geheel over. De notaris zal een verkoop altijd moeten melden bij DNGB om de woning te kunnen leveren aan de nieuwe bewoner, waardoor gemeentelijk beleid automatisch wordt gehandhaafd en geborgd.” Daarnaast mogen we bij verkoop aanvullende voorwaarden stellen als ontwikkelaar. “Denk aan inkomenseisen, zelfbewoningsplicht, het toewijzen aan eigen inwoners of de voorwaarde dat het de eerste koopwoning is. Op die manier kunnen wij woningen in de eerste verkoopronde passend toewijzen. Zo bieden we aan iemand met een hogere leencapaciteit bijvoorbeeld ook een duurdere woning aan.”

Didam-proof

Om HUP-woningen te kunnen realiseren, verkopen gemeenten hun grond niet aan een ontwikkelaar of aannemer, maar aan De Nationale GrondBank. Deze organisatie voldoet als enige partij in Nederland aan alle voorwaarden om woningen te realiseren die de eigenschappen van HUPwonen borgen. “Daardoor is een aanbesteding niet nodig en kunnen gemeenten direct overgaan tot publicatie. HUPwonen is daarmee volledig Didam-proof. De basisinhoud van deze publicatie ligt al klaar en dat scheelt gemeenten veel tijd, geld en capaciteit”, legt Joyce uit. Bovendien kunnen gemeenten het (HUP-)beleid op elk moment wijzigen of zelfs opheffen. Dat kan op huisnummerniveau. “Als een gemeente na bijvoorbeeld 20 jaar besluit dat de koopsomregulering niet langer nodig is, kan DNGB zijn voorwaarden aanpassen. De overige afspraken die verbonden zijn aan de woning, blijven dan gehandhaafd. Zo houden gemeenten altijd zelf de regie”, sluit Edwin af.

Meer weten over HUPwonen? Neem contact op met Edwin van Tilburg via 06 – 51 65 79 14 of e.vtilburg@hendrikscoppelmans.nl.